A Faluház mintaprojekt tanulságai II.

2012. 10. 12.
/ Utóélet

Majd három év telt el a monumentális felújítás kezdete óta, és azóta eltérő információk láttak napvilágot a projekt sikeréről. Kíváncsivá váltunk: Elégedettek a lakók? Milyen nehézségekkel néz szembe, aki panelfelújításba kezd? A projekt legfontosabb tanulságainak összefoglalásának érdekében az Energiaklub cikksorozatot indított a Faluház kivitelezési munkálatairól. Elsőként a lakók tapasztalatairól számoltunk be, most pedig a garanciális munkákról és az ellenőrzésről rajzolunk részletesebb képet, több szempontból vizsgálva a projekt sikerének tényezőit és az esetleges buktatóit.

2009 decemberében adták át az óriási méretű, egyedülálló finanszírozású óbudai Faluház energiahatékonyság növelő, megújuló energiát alkalmazó építési beruházását. Az EU Concerto programja által támogatott Staccato projekt részfinanszírozásával futó kivitelezési munkálatok rekordidő – mintegy 6 hónap – alatt készültek el. Nyílászáró-csere, homlokzati, tető és pincefödém hőszigetelés és napkollektoros rásegítésű használati melegvíz hálózat kiépítés, továbbá egyedi hőmennyiségmérő rendszer került beépítésre a beruházás során, melyek együttesen járulnak hozzá, hogy a ház által fogyasztott hőmennyiséget radikálisan csökkentsék. Ez sikerült is, a legfrissebb adatok szerint a Faluház által fűtésre használt távhő 2011-re összesen 41%-kal csökkent a 2004-2009 között fogyasztott átlaghoz képest. A vízmelegítésre szánt hőmennyiségnek pedig 38%-át sikerült megtakarítani a napkollektoros rendszer segítségével. Azonban a megbízó egyik szeme sír, a másik nevet, hiszen a beruházás egészével elégedett lakók néhol kifogásolják az elvégzett munka minőségét, hiányolják a megfelelő tájékoztatást és további javítási munkálatok várnak elvégzésre.

A projekt egyediségéből, a ház óriási méreteiből adódóan a generálkivitelező ÉPKAR Zrt. 3 éves garanciát vállalt az esetlegesen felmerülő hibák elhárítására, ill. a vállalt energia-megtakarítási cél elérésére és azt kiegészítette további 10 év szavatossági idővel. Szerződésben vállalta továbbá, hogy a megrendelő által írásban közölt hibák kijavítása iránt 24 órán belül intézkedik. Már az első év során kiderült, hogy szükség is van a jótállásra, mivel az ilyen méretek mellett még nem bejáratott napkollektoros technológia igen sok utólagos finomhangolásra, módosításra szorult, hogy a kellő energia-megtakarítást érhesse el. Továbbá a nyílászárók illesztései, a tető szigetelése, a homlokzati hőszigetelés és a nyílászárók csatlakozásának kiépítése is jellemzően problémás területet jelentenek.

Mit mond a műszaki ellenőr?

A beruházás műszaki felügyeletét egyrészről a Faluház társasház által alkalmazott (azóta elhunyt) műszaki ellenőr és egy az önkormányzat részéről alkalmazott műszaki ellenőr végezte. Utóbbi jelenleg is foglalkozik a beérkező panaszok, hibaesemények értékelésével, melyek a Gondnokságon keresztül jutnak el hozzá, melyekről a következőképp nyilatkozott.

Az átadás óta körülbelül 200 hibaeseményt vizsgáltak – ami a lakások 22,62%-át jelenti -, ezek hozzávetőleg kétharmadában a javítási költség nem éri el a 2000 Ft-ot. 8-10 lakást érintő beázás történt, ami vélhetőleg a tetőfödém szigetelés nem megfelelő elhelyezésének rovására írható. Főként az jelenti a problémát, hogy nem számoltak az extrém időjárási körülményekkel, mint a 10 emeletes, szélcsatornában elhelyezkedő épületre zúduló erős szél, pedig sajnos az esővíz szél hatására eszkalálódó nyomását a szigetelés több helyen – a nyílászárók illesztéseinél, tető egyes domborulataiban - nem bírta. A beázások orvoslására a tetőfelület egyharmadát további szigeteléssel látták el, illetve kiegészítő műszaki megoldásként bádog meghosszabbítással vértezték fel.

Havonta körülbelül 2-3 garanciális hiba-bejelentés érkezik, ezeket a Gondnokság szelektálja első körben indokoltság, súlyosság szerint. Az azonnali helyreállítást nem igénylő feladatoknál várnak, hogy akkora mennyiség gyűljön össze, amiért érdemes kihívni az ÉPKAR - vagy az általa delegált, de hivatalosan a generálkivitelezőt képviselő - helyreállító-csapatot. A tulajdonos tehát jelzi a megrendelő (közös képviselő) felé a problémát, aki továbbítja a valós garanciális hiba-javítási igényeket a kivitelező felé, aki megjelenik a helyszínen, hogy megjavítsa a hibát. Vitás esetekben a műszaki ellenőr bírálja el a javítási igény helytállóságát. A hivatalos eljárás szerint, ha a megrendelő – minthogy ő az igénybejelentő - elégedett, aláírja a Munkalapot és ezzel a kivitelező a garanciális kötelezettségének eleget tett. A valóságban sajnos a helyreállítási munkák elvégzését igazoló munkalapot sokszor a laikus lakástulajdonosok írják alá és ezzel nem biztosított sem a műszaki ellenőrzés, sem a garancia szerződésszerű érvényesítése.

A műszak ellenőr elmondása szerint nagyjából 15 fajta hibajelenséggel lehet találkozni: nyílászáró illesztések, hőszigetelés illesztései, beázások, napkollektor csőrendszere, ill. szigetelése, továbbá párkány problémák - melyeknek egyik oka lehet, hogy hőtechnikailag nagyon eltérő anyagok találkozásánál a csatlakozást igen bajos költséghatékonyan megoldani, beton és műanyag esetében ez egy „szélmalomharc”.

A műszaki ellenőr hozzátette, hogy a hibák bejelentőinek többsége a helyreállítás helyett pénzügyi kompenzációt választott és volt olyan eset is, ahol a kapott pénzből nem állították helyre a hibákat. Beismeri, hogy voltak – kivitelezői és ellenőri - túlterheltségből adódó hibák, melyek a beruházás óriási méreteivel, és a kivitelezés idejének expressz gyorsaságával indokolhatóak. Megemlítette, hogy a tulajdonosok egyes helyeken dekorációs okokra hivatkozva nem hagyták, hogy orvosolják a problémát, csak felszínes megoldásokat voltak hajlandók elfogadni, tehát az egyes tulajdonosok speciális igényeivel is meg kellett küzdeni.

Jogi kérdés?

A generálkivitelező az átadás-átvételkor az akkori közös képviselő aláírásával hitelesített teljesítési igazolás fejében az addig visszatartott teljesítési biztosítékot visszakapta. A teljesítési igazolás kiadása előtt lehetett volna igazán hatékonyan érvényesíteni a megrendelő részéről a már akkor felmerülő kivitelezési hiányosságok javítása iránti igényt, viszont megfelelő jogi/szakmai rálátás hiányában ez nem történt meg.

Az első évben a kivitelező jelentős - a nettó beruházási díj értékének 5%-ával megegyező, azaz 46 925 000 Ft - jótállási biztosítékkal rendelkezett. Ha a műszaki ellenőr által jelzett átlagosnak mondható, 2000 Ft-os javítási költséggel számolunk az esetek kétharmadában, a maradékra pedig a lakók által kapott kielégítésekből következtetünk, akkor összességében becsléseink szerint a javítási munkák eddig körülbelül 5-6 millió Ft-ba kerülhettek. Ez a biztosíték körülbelül 10-13%-át teszi ki.

A garanciális idő lejárta után – 2012 decemberétől - a hibák okának bizonyítási kötelezettsége - tehát hogy a rendeltetésnek megfelelően használták az adott műtárgyat, és hogy a hibák felmerüléséért a kivitelező tehető felelőssé, stb. - már a tulajdonosokra (megrendelőre) hárul, és kérdés, hogy milyen hatékonysággal lehet majd a hibák orvoslását kérni, ha az a garanciális időszak alatt sem volt zökkenőmentes.

ÉMI ellenőrzés

2012 áprilisában az Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. által megbízott műszaki szakértő folytatott vizsgálatot a házban, aki azt hivatott ellenőrizni, hogy tartja-e a kivitelezés minőségét az a cég, aki korábban az ÉMI-től minősítést szerzett. A vizsgálat eredményei nem hivatalosak, arról jelentés már nem készült, mivel az ÉMI időközben leállíttatta a teljes utóellenőrzési programot, így a műszaki ellenőrök megbízatását is felmondták.

Az Energiaklub építészmérnök és energetikus szakembere szerint azonban a szóban forgó, nyílászárók illesztéseinél tapasztalható problémák inkább a hanyag kivitelezés eredményei, nem pedig panel-specifikus, tipikus problémák. Az pedig, hogy két és fél éve folynak már a javítgatások, a legegyedibb, legnagyobb volumenű beruházások esetén is kirívóan hosszú időnek számít. Az építtetők, kivitelezők körében a legtöbb, jelen esetben is felmerült probléma általános tapasztalati tudás részét képezi, melyekre a legtöbb esetben már létezik műszaki megoldás.